Off-plan Dubai vs Amsterdam buy-to-let: Het echte rendement na belasting
De directe vergelijking die elke Nederlandse vastgoedbelegger ons stelt: 'Wat blijft er na alles van een Dubai-investering over, vergeleken met een appartement op de Zuidas?' Het eerlijke antwoord vereist dat we Box 3, leegstandstaks, hyporestricties, huurreguleringen en transactiekosten naast elkaar leggen — niet alleen het bruto-aanvangsrendement.
De bruto-kant — waar Dubai voorloopt
Een appartement in Dubai Marina rendeert momenteel 6-8% bruto huur per jaar (bron: Bayut Q1 2026, JLL Dubai Residential). Een vergelijkbare Amsterdam-Zuid-unit zit op 3-4,5% bruto. Het verschil van 2-3 procentpunt is groot, maar bruto is bedrieglijk.
Nederlandse netto na Box 3, leegstand en management
Op een Amsterdamse buy-to-let van EUR 800.000: bruto huur EUR 32.000 (4%) minus Box 3 (forfaitaire heffing circa EUR 17.770, gestegen na huur), VvE-kosten EUR 3.600, makelaar/beheer 8%, onderhoudsreserve EUR 4.000, verhuurderheffing (afgeschaft maar opvolger in discussie). Netto: circa EUR 4.000-6.000 per jaar, ofwel 0,5-0,75% netto.
Dubai netto na service charges, beheer en Box 3-fictie
Op een vergelijkbaar Dubai-Marina-appartement van EUR 800.000: bruto huur EUR 56.000 (7%) minus service charges EUR 8.000, beheer/leegstand 10%, onderhoud EUR 3.000, Nederlandse Box 3-fictie EUR 17.770. Netto cashflow naar Nederlandse belegger: circa EUR 21.500-25.000 per jaar, ofwel 2,7-3,1% netto.
Het echte verschil zit in waardegroei en regulering
Boven het rendement komt waardegroei. Dubai-vastgoed in toplocaties steeg 2020-2025 met 60-90% (DLD-data), Amsterdam-Zuidas circa 15-25% in dezelfde periode. Tegelijk: Dubai is volatieler, met cycli van 3-5 jaar. Nederland kent verder huurprijsreguleringspunten (WWS), opkoopbescherming, en de Wet betaalbare huur (2024) die middensegment limiteert. Dubai kent geen vergelijkbare regulering — vrije huurprijs, kortere lease (1 jaar), eenvoudiger uitzetting.
Wanneer Amsterdam wint
Eerlijkheidshalve: bij een lange beleggingshorizon van 20+ jaar met focus op zekerheid en bestendige hoofdstedelijke vraag, is een goed gepositioneerd Amsterdams pand defensiever. Dubai voegt rendement en groei toe, maar vereist actiever beheer en hogere risicotolerantie. De meeste Nederlandse HNWI-portefeuilles die wij begeleiden combineren beide — geen vervanging, maar diversificatie.
Ali Daioub, M.Sc. Bauingenieur, oprichter AXD Immobilien Dubai. Adviseert Europese HNWI-investeerders bij developer-direct off-plan-investeringen in Dubai.
Volgende stap
Een gesprek met Ali Daioub kost niets en blijft vertrouwelijk. WhatsApp is de snelste route.
Direct contact via WhatsApp →Disclaimer: deze inhoud is informatief en geen fiscaal of juridisch advies. Voor uw situatie raden wij gespecialiseerde NL-VAE fiscalisten aan.