Off-plan Dubai vs København-marked: Reelt afkast efter skat
Den direkte sammenligning danske ejendomsinvestorer stiller os: 'Hvad bliver der efter alt af en Dubai-investering, sammenlignet med en lejlighed på Østerbro?' Det ærlige svar kræver at vi lægger dansk kapitalindkomstskat, ejendomsværdiskat, vedligeholdelsesreserve og forvaltning side om side — ikke kun brutto-startafkast.
Brutto-siden — hvor Dubai fører
En lejlighed i Dubai Marina giver nu 6-8% brutto lejeafkast per år (Bayut Q1 2026, JLL Dubai Residential). En tilsvarende Østerbro-lejlighed ligger på 3-4% brutto. Forskellen på 2-4 procentpoint er stor, men brutto er vildledende.
Dansk netto efter kapitalindkomstskat og driftsudgifter
På en Østerbro buy-to-let på DKK 6 millioner (cirka EUR 800.000): brutto leje DKK 240.000 (4%), dansk kapitalindkomstskat 33-42%, ejendomsværdiskat 0,92%, ejerforeningsbidrag DKK 25.000, vedligeholdelsesreserve DKK 30.000, administration. Netto: cirka DKK 30-50.000 årligt eller 0,5-0,8% netto.
Dubai netto efter service charges, dansk skat og forvaltning
På en tilsvarende Dubai Marina-lejlighed på EUR 800.000: brutto leje EUR 56.000 (7%) minus service charges EUR 8.000, forvaltning/tomgang 10%, vedligeholdelse EUR 3.000, ingen lokal ejendomsskat. Dansk kapitalindkomstskat på nettolejeindtægten ca. 38% (mellem topmarginal): EUR 14.500. Netto cashflow til dansk investor: cirka EUR 22.000-26.000 årligt eller 2,7-3,3% netto.
Den virkelige forskel ligger i værdistigning og regulering
Over afkastet kommer værdistigning. Dubai-ejendom i topbeliggenheder steg 2020-2025 med 60-90% (DLD-data), København Østerbro cirka 20-30% i samme periode. Samtidig: Dubai er mere volatilt med 3-5-årscyklusser. Danmark har strammere udlejningsregler (lejelov, husorden, opsigelsesvern). Dubai har 1-årige standardkontrakter, friere opsigelse og fri lejeprissætning.
Når København vinder
Ærligt: ved 20+ års tidshorisont med fokus på sikkerhed og etableret hovedstadsefterspørgsel er en velpositioneret Østerbro-ejendom defensivt overlegen. Dubai tilføjer afkast og vækst, men kræver mere aktiv forvaltning. De fleste danske HNWI-porteføljer vi rådgiver kombinerer begge — ikke erstatning, men diversifikation. Typisk allokering: 15-25% Dubai mod 75-85% dansk eksponering.
Ali Daioub, M.Sc. Bygningsingeniør, grundlægger af AXD Immobilien Dubai. Rådgiver europæiske HNWI-investorer ved developer-direct off-plan-investeringer i Dubai.
Næste skridt
En samtale med Ali Daioub er gratis og fortrolig. WhatsApp er hurtigste vej.
Direkte kontakt via WhatsApp →Ansvarsfraskrivelse: Indholdet er informativt og udgør ikke skatte- eller juridisk rådgivning. For din situation anbefaler vi specialiseret dansk-emirati skatterådgiver.